Le cadastre est une base de données qui regroupe divers renseignements sur les propriétés foncières sur l’ensemble du territoire français. Une partie de ces informations sont publiques, tandis que d’autres ne sont accessibles qu’au propriétaire de la parcelle.
Une finalité principalement fiscale
En consignant les surfaces, les valeurs et les propriétaires des différentes parcelles du territoire français, le cadastre a une finalité principalement fiscale.
La valeur cadastrale est en effet à la base de tous les calculs des impôts et taxes liés à l’immobilier : taxe foncière, taxe d’habitation et taxes commerciales. Le nom du propriétaire renseigné sur la feuille cadastrale est redevable des impôts de cette parcelle.
| À savoir : le cadastre a été initié sous Napoléon au début du XIXème pour réduire les inégalités fiscales. |
Les informations disponibles sur le cadastre
Le plan cadastral a une valeur purement informative et ne constitue en aucun cas un acte de propriété. Les propriétés sont découpées en sections puis en feuilles parcellaires.
| À savoir : une parcelle est définie comme une portion de terrain d’un seul tenant avec la même affectation et appartenant à un seul propriétaire. En cas de division d’une parcelle, la feuille cadastrale du lot est remplacée par deux nouvelles feuilles cadastrales. |
S’il ne garantit pas les limites de la propriété, le cadastre en livre une représentation graphique.
On y trouve :
- la référence cadastrale de la parcelle
- l’adresse du bien
- la valeur locative
- l’identité et l’adresse du propriétaire actuel
- une cartographie avec l’empreinte au sol des bâtiments
La matrice cadastrale est le seul document qui ne peut être consulté que par le propriétaire, et pour cause, ce document récapitule l’ensemble des biens possédés par un même propriétaire dans la commune.
Les services du cadastre mettent à jour les informations fiscales - changement de propriétaire, surface après bornage, nouvelles constructions - mais ne modifient pas la cartographie. Il peut donc exister des différences entre la représentation graphique et le bornage réel, ce dernier étant le seul retenu aux yeux de la loi. La mise à jour d’une feuille de cadastre se fait dans un délai de 2 à 4 mois.
Dans quels cas consulter le cadastre ?
Les professionnels de l’immobilier et les particuliers peuvent consulter la partie publique du cadastre. Dans la pratique, dans quels cas faut-il consulter le cadastre ?
● Consulter le cadastre avant un achat immobilier
Avant de faire l’acquisition d’une maison ou d’un terrain, il est intéressant de consulter le cadastre pour prendre connaissance visuellement des limites du terrain et des bâtiments de la parcelle. Vous pourrez également connaître le nom du propriétaire actuel.
| À savoir : seul le bornage réalisé par géomètre a une valeur légale. Le cadastre indique des limites approximatives. |
● Étudier le cadastre pour entreprendre des travaux
Le plan de masse du cadastre peut permettre de réaliser un plan de construction d’une maison ou un simple agrandissement mais il sera toujours moins détaillé qu’un plan de masse réalisé par un architecte.
Les informations du cadastre peuvent vous servir à compléter votre demande de permis de construire.
● Vérifier une information fiscale dans le cadastre
Si vous constatez une erreur ou une incohérence dans votre avis d’imposition, vous pouvez consulter le cadastre avant d’entamer une éventuelle réclamation.
| Peut-on s’appuyer sur le cadastre pour régler un conflit avec un voisin ? En cas de conflit de voisinage lié aux limites du terrain, à un droit de passage ou une servitude, le cadastre ne vous sera d’aucune utilité. En effet, la feuille cadastrale n’a pas de valeur juridique et elle ne précise pas les servitudes de passage ou de vue. |
Comment consulter le cadastre ?
Le cadastre est accessible :
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sur le site internet cadastre.gouv.fr : vous pouvez consulter les plans de parcelles en ligne et imprimer des extraits gratuitement. La commande de documents complets est payante (environ 9,50 € par feuille de cadastre).
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à la mairie ou au centre des impôts de la commune : envoyer votre demande par courrier simple ou recommandé.
L’extrait de cadastre n’a aucune valeur juridique même si le notaire reporte ces informations sur l’acte de vente. Il constitue en revanche une source d’information gratuite et utile dans le cadre d’un achat ou d’une vente immobilière.
